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Vente des biens d’une personne en RCD : contours et limites (JUIN 2022)

Article publié dans les Echos du Crédit et de l’Endettement n°73 (Janvier-février-mars 2022)

Lou est propriétaire d’un appartement d’une valeur de 230.000 € qu’elle a financé au moyen d’un prêt hypothécaire de 25 ans. Elle a déjà remboursé 13 ans. Son prêt hypothécaire et ses charges de copropriété ne souffrent d’aucun retard. Par contre, elle croule sous les crédits à la consommation et cumulent beaucoup d’autres dettes. Lou sait que le règlement collectif de dettes pourrait être une solution mais qu’adviendra-t-il de son de son immeuble si elle s’engage dans cette procédure.

Avant même d’envisager le sort de l’immeuble de Lou en cas de règlement collectif de dettes, il faut se demander si la présence de celui-ci ne constitue pas un obstacle à son admissibilité ?

C’est essentiellement au regard de la condition du caractère durable de l’endettement que la présence d’un immeuble dans le patrimoine du médié peut poser problème. En effet, « le juge peut pour apprécier si un débiteur se trouve de manière durable dans l’incapacité de payer ses dettes, tenir compte de l’existence d’un actif et décider que le caractère durable du surendettement n’existe pas si la vente de l’immeuble permettrait au débiteur d’apurer l’ensemble de ses dettes tout en lui garantissant ainsi qu’à sa famille, de mener une vie conforme à la dignité humaine » [1].

La question à se poser est donc la suivante : la vente de l’immeuble permettrait-elle à Lou de rembourser l’ensemble de ses créanciers (en ce compris le solde du crédit hypothécaire) sans compromettre son accès à un logement décent, compte tenu des loyers pratiqués dans la région (à comparer à la mensualité hypothécaire augmentée du précompte immobilier et des autres frais liés à l’immeuble), des frais de déménagement et de constitution de garantie locative. Si la réponse est oui, Il y a un grand risque qu’elle ne soit pas admise en règlement collectif de dettes et que la solution à son endettement passe par la vente de son appartement en dehors de toute procédure.

Si le juge conclut au caractère durable de l’endettement nonobstant la présence de l’immeuble et admet Lou en règlement collectif de dettes, celui-ci sera-t-il nécessairement vendu dans le cadre de cette procédure ?

Le but du RCD est de permettre au médié de bénéficier d’un « fresh start », c’est-à-dire de repartir au terme de la procédure sans dettes. Ce « fresh start » impliquera souvent une remise de dettes dans le chef des créanciers, qu’ils peuvent accepter à l’amiable ou à défaut leur être imposée par le juge. En contrepartie, il est demandé au débiteur de faire « tout son possible » pour rembourser ses créanciers. Cette exigence peut conduire à la réalisation de ses biens mobiliers ou immobiliers. Il faut cependant insister sur le fait que contrairement à la faillite, le RCD n’est pas une procédure de liquidation et la réalisation du patrimoine du médié n’est pas un objectif en soi. Elle n’est donc pas systématique. Certes, dans le cadre d’un plan judiciaire avec remise de dettes en capital (articles 1775/13 et 13 bis du CJ), il est prévu que la remise de dette soit subordonnée à la réalisation de tous les biens saisissables du médié, cependant il y a toujours un pouvoir d’appréciation du juge [2] , et ce dernier n’ordonnera (n’autorisera) pas la vente s’il constate que celle-ci est constitutive d’un abus de droit et /ou porte atteinte à la dignité humaine du médié et de sa famille. On ajoutera également un élément fondamental : dans tous les cas, la vente des biens du médié ne peut avoir lieu que de l’accord de celui-ci. Son refus (s’il est abusif) pourra être éventuellement sanctionné par une révocation ou un rejet de la procédure, mais on ne peut passer outre et « forcer » la vente si le débiteur n’y consent pas [3].

Les exemples en jurisprudence sont nombreux dans lesquels en dépit d’une remise de dettes (parfois) substantielle, l’immeuble n’est pas réalisé, soit parce la valeur de l’immeuble ne permettrait de rembourser que le créancier hypothécaire, voire ne couvrirait même pas la dette de celui-ci et laisserait subsister un solde impayé, soit parce que la vente alourdirait considérablement les charges du médié et diminuerait d’autant la retenue en faveur des créanciers, soit encore parce que la vente de l’immeuble violerait le droit pour le médié de mener une vie conforme à la dignité humaine au vu de son état de santé et/ou de sa vulnérabilité [4].

Par contre, il importe de souligner que la seule difficulté de réaliser l’immeuble n’est pas en soi une motivation suffisante pour ne pas envisager la vente de celui-ci. [5] Ainsi, selon la Cour de cassation, la seule constatation que la vente de la nue-propriété du médié d’un immeuble dont le parent survivant possède l’usufruit serait difficile ne constitue pas une motivation suffisante pour ne pas en ordonner la vente [6].

Après réflexion, Lou a décidé de vendre son immeuble car elle ne peut plus en assumer les mensualités et les charges. Comment cette vente va-t-elle se passer en pratique ?

Dans tous les cas, le juge doit autoriser la vente, puisqu’il s’agit d’un acte qui sort de la gestion normale du patrimoine.

Une vente dans le cadre d’un règlement collectif de dettes est toujours une vente judiciaire, même si elle a lieu de gré à gré. Cela implique qu’elle ait un caractère purgeant. Mot qui signifie que les droits des créanciers inscrits sur l’immeuble sont reportés sur le prix de vente (même s’ils ne sont pas intégralement remboursés), ce qui pour l’acquéreur est essentiel car il a la certitude d’avoir un bien « purgé » de toutes inscriptions ou transcriptions hypothécaires. La purge est donc essentielle à la sécurité juridique.

Pour qu’une vente judiciaire ait un caractère purgeant, il faut s’assurer que les créanciers qui ont un droit sur l’immeuble aient pu faire valoir leurs points de vue. Il faut donc respecter une procédure stricte qui ne peut pas être (totalement) sacrifiée au nom d’un certain pragmatisme.

Le siège de la matière se trouve à l’article 1675/14 bis du Code judiciaire qui a été entièrement réécrit en 2018. Il y est dit que lorsqu’au cours de l’élaboration ou de l’exécution du plan des biens doivent être réalisés, la vente publique ou de gré à gré a lieu conformément aux règles de l’exécution forcée, sans signification préalable d’un commandement ou d’une saisie.

Il faut donc se référer aux dispositions qui régissent les saisies exécution immobilières et respecter les règles qui y sont énoncées. Ces dispositions sont pour les ventes publiques, l’article 1580 du Code judiciaire et pour les ventes de gré à gré, les articles 1580bis et 1580 ter de ce même code.

Sans entrer dans de grandes considérations procédurales, ces articles prévoient que les ventes ont lieu par l’intermédiaire d’un notaire qui est désigné dans la décision d’autorisation du juge.

En outre, cette décision doit mentionner en cas de vente de gré à gré pourquoi celle-ci sert les intérêts des parties, et en cas de vente publique, pourquoi celle-ci est envisagée plutôt qu’une vente de gré à gré. La décision mentionnera également le délai pour procéder à la vente et, éventuellement, le prix minimum auquel la vente est subordonnée. En cas de vente publique, la décision doit reproduire certains alinéas des articles 1580 CJ.

La décision du juge doit également indiquer les créanciers qui ont été dûment appelés à la procédure : l’identité de ces créanciers est très importante car c’est du respect de cette formalité que découle le caractère purgeant de la vente. Ainsi, doivent être appelés, par pli judiciaire, à la procédure le(s) créancier(s) hypothécaire(s) ou privilégiés inscrits, les créanciers qui auraient fait transcrire un commandement ou un exploit de saisie et, éventuellement, les tiers détenteurs du bien (comprendre les locataires). Ces différents créanciers figurent sur le certificat hypothécaire du bien. Appelées à la procédure, ces personnes ont donc l’occasion de faire valoir leurs points de vue et marquer leur accord (ou non) sur la vente. Ce n’est qu’à cette condition que la vente pourra avoir un effet purgeant.

Une fois le bien vendu, le notaire doit procéder à un ordre allégé. Après paiement de ses frais et honoraires et des frais inhérents à la vente (ex frais de mainlevée dus au conservateur des hypothèques), le notaire ne se chargera que du paiement des créances couvertes par une hypothèque ou un privilège sur l’immeuble vendu. Le solde sera remis au médiateur de dettes qui doit à son tour procéder à une distribution en tenant compte des causes de préférence. Il devra préparer un projet de répartition du solde du prix qui devra être approuvé par le juge. Cette répartition peut également être intégrée à un plan de règlement amiable soumis à homologation.

Pour le paiement des créanciers hypothécaires et les privilégiés sur immeuble, le notaire ne doit en principe tenir compte que des montants dus au moment de l’admissibilité, qui ont fait l’objet d’une déclaration de créance (sous déduction d’éventuels paiements faits après l’admissibilité). Le créancier hypothécaire ne peut donc pas prétendre, en principe, aux intérêts échus après la décision de l’admissibilité. Cette règle, en pratique, suscite bien des malentendus entre notaires et médiateurs.

Et si Lou n’avait pas été seule propriétaire de son immeuble ? Elle l’avait acheté avec son ancien mari, qui est aujourd’hui parti à l’autre bout du monde.

En 2018, à l’occasion de la réécriture de l’article 1675/14 bis du code judiciaire, le législateur a envisagé l’hypothèse de la vente d’un bien en indivision en distinguant la situation où l’ensemble des copropriétaires sont d’accord de vendre de celle où l’un ou plusieurs d’entre eux refuseraient ou, à tout le moins, ne manifesterait pas sa volonté dans un sens ou dans un autre (départ à l’étranger, rupture familiale, etc.).

Lorsque l’ensemble des copropriétaires est d’accord de vendre, la situation ne pose aucune difficulté et la procédure pour vendre un immeuble est la même que dans l’hypothèse d’un seul propriétaire, sous réserve du fait que le médiateur devra en plus, dans sa demande d’autorisation, montrer qu’il a obtenu, l’accord exprès des copropriétaires sur le principe de la vente et (éventuellement) sur son prix minimum.

En l’absence d’accord des copropriétaires, la situation se corse. Avant 2018, on pouvait même parler de paralysie dans la mesure où le tribunal du travail ne pouvait, passer outre l’opposition d’un des copropriétaires et ordonner la vente. Il appartenait au médié de prendre l’initiative d’une procédure en sortie d’indivision devant le tribunal de la famille avec les incertitudes et péripéties que peut engendre une telle procédure de partage.

Le législateur, en 2018, a simplifié les choses en prévoyant désormais que le juge du tribunal du travail peur ordonner la vente de l’immeuble en dépit de l’absence d’accord de tous les copropriétaires. La procédure à suivre sera la même que dans les autres hypothèses, mais les copropriétaires devront toutefois, eux aussi, être dûment convoqués, par pli judiciaire, à l’audience en autorisation pour faire valoir leurs points de vue.

L’ordonnance ou le jugement en autorisation de vendre devra d’ailleurs, outre les mentions énumérées plus haut, reprendre l’identité de ces copropriétaires appelés à la cause.

Ces nouvelles dispositions sont une bonne nouvelle pour Lou, car même sans nouvelle de son ex-mari, la vente de l’immeuble pourra se résoudre dans le cadre du RCD sans qu’il soit nécessaire de faire une demande en sortie d’indivision devant le tribunal de la famille.

Lou a entendu parler de la possibilité de vendre son bien via une vente publique en ligne et se demande si ça pourrait être envisageable pour elle.

La loi du 11 août 2017 insérant le livre XX dans le code de droit économique a prévu la possibilité d’organiser des ventes publiques (judiciaires ou non) dématérialisées.
L’objectif du législateur était de donner un second souffle à la vente publique et de l’adapter aux nouvelles technologies. Les articles du code judiciaire ont été adaptés en fonction. Sur base de ces nouvelles dispositions, la Fédération du notariat a mis au point une plateforme de vente publique immobilière online : www.biddit.be

L’avantage d’une vente publique dématérialisée est d’offrir la même sécurité juridique qu’une vente publique physique tout en permettant aux amateurs d’y participer sans sortir de chez eux et donc sans devoir prendre congé. Selon la Fédération du notariat, la vente publique dématérialisée offre d’excellents résultats car les amateurs sont beaucoup plus nombreux à (sur)enchérir. En période COVID, cette plateforme s’est révélée plus que nécessaire.

Le fait que le législateur ait également prévu que l’adjudication pouvait se faire sous la condition suspensive de l’obtention d’un financement par celui qui a remporté les enchères a également contribué à libérer les enchères et à améliorer les résultats des ventes publiques. Quant aux vendeurs, ils peuvent discuter au préalable des conditions et du prix minimum avec le notaire, ce qui assure un prix conforme au marché.
Sur Biddit.be, chaque bien mis en vente est présenté de manière complète et tant le cahier des charges (conditions de vente) que tous les autres documents administratifs indispensables à la vente (attestation sol, certificats PEB, installations électrique, …) sont téléchargeables. Les conditions pour enchérir et la procédure à suivre sont clairement expliquées sur le site qui est assez intuitif.

Lou pourrait donc via son médiateur demander au juge l’autorisation de vendre son immeuble au moyen d’une vente publique dématérialisée dont les résultats pourraient se révéler prometteurs.

Et si Lou possédait aussi des biens mobiliers de valeur comme des bijoux, une voiture ou une épargne pension, serait-elle obligée de les « vendre » ?

Comme pour un immeuble, le but du RCD n’est pas de réaliser d’office tous les biens meubles de valeurs. Cependant, en cas de remise de dette, la « réalisation » des biens sera toujours envisagée à la double condition qu’elle ne constitue pas un abus de droit ou qu’elle n’empêche pas le médié de mener une vie conforme à la dignité humaine.

  • Dans le cas des bijoux, il est difficile d’imaginer que ceux-ci puissent être jugés essentiels pour mener une vie digne. Mais il est déjà arrivé qu’un juge [7], dans des circonstances tout à fait exceptionnelles, leur reconnaisse une certaine valeur sentimentale et permette au médié d’en conserver une partie.
  • Pour le cas d’une voiture, la question de son maintien (ou non) dans le patrimoine du médié peut être influencée par celle de la clause de réserve de propriété. Comme expliqué dans le nr 68 des Echos du Crédit [8], si le véhicule a été acheté à crédit, le préteur aura probablement prévu une telle clause qui lui permet de conserver la propriété du véhicule jusqu’au paiement complet et donc de le récupérer plus facilement. Depuis 2018, cette clause est devenue une véritable sureté réelle qui pourrait être invoquée même en cas de RCD. Cependant cette interprétation reste contestée puisque l’article 1675/7 C.J. prévoit de son côté la suspension des suretés en cas de RCD. Cette interprétation n’ayant encore été ni confirmée ni contredite par la jurisprudence, elle permet pour l’instant au médiateur de s’opposer à ce que le préteur récupère le véhicule de force.
  • A propos de l’épargne-pension, il faut savoir que si l’épargnant récupère l’argent avant ses 60 ans, il devra s’acquitter d’une taxe libératoire de pénalité qui s’élève à 25% de plus que si la taxation avait lieu normalement à l’âge de 60 ans (33% du capital au lieu de 8%, à quoi s’ajoutent les taxes communales de 9%). Par exemple, exiger la libération d’une épargne-pension de 5.000,00€ avant l’heure ne permettra de disposer que de 3.000,00€, ce qui représente quand même un préjudice important pour le débiteur et peut, en fonction des circonstances, constituer un abus de droit de la part du créancier qui en exigerait sa liquidation.

Comment faire pour « réaliser » les biens de Lou en cours de procédure ?

La Loi se contente de dire que la vente mobilière « doit avoir lieu conformément aux règles de l’exécution forcée sans signification préalable d’un commandement ou d’une saisie ». Elle peut donc être publique ou de gré à gré et nécessite normalement l’intervention d’un huissier ainsi que la répartition du prix obtenu dans le respect des privilèges [9]. Cependant, dans la pratique, nous remarquons que les ventes mobilières sont très rares, souvent parce que la personne s’est débarrassée de son bien avant l’admissibilité, mais aussi que ces règles sont peu suivies, généralement parce que les montants en jeu trop faibles pour justifier de lourdes démarches.

Même si les théoriciens s’y opposent, le médiateur se substitue souvent à l’huissier et, comme l’accord du médié est obligatoire, la vente amiable est souvent privilégiée à la vente publique. De même, la répartition est habituellement intégrée dans la proposition de plan amiable soumise à l’approbation de toutes les parties concernées.

[1C.T. Mons, 20 décembre 2018, RG 2018/BM/17

[2Ce pouvoir d’appréciation s’exercera soit à l’occasion d’une demande d’autorisation de vendre, soit lors de l’homologation d’un plan amiable ou de l’examen d’un contredit à un plan amiable, soit lors de l’imposition d’un plan judiciaire (1675/13).

[3Voir C.T. Liège, 6 août 2013, RG 2012/Al/464 ; cité par C. Bedoret, le fil d’Ariane du règlement collectif de dettes, Anthémis, 2015, p.534 : « La Cour comprend le refus de Madame de vendre son immeuble. Il faut donc en tirer toutes les conséquences car la réalisation du patrimoine d’un médié ne peut se dispenser de son accord ».

[4T.Civ. Liège (sais), 24 octobre 2002, JLMB, 2003, p. 280 à 283 ; T.Trav. Namur, 6 mars 2015 (12/170/A), inédit ; C.T. Liège, div. Namur (7e ch.), 23 juillet 2018 (R.G. 2018/AN/8) ; T.T. Brabant wallon (division Nivelles) du 5 juillet 2019 (16/299/B) ; C.T. Bruxelles, 13/10/2020, (2019/AB/686) , disponibles tous trois sur la plateforme « juriobs » de l’observatoire du crédit et de l’endettement.

[5C.T. Bruxelles, 17 mars 2014, AR 2013/AB/388, www.juridat.be

[6C.Cass (3ème ch.), 3 juin 2013, rôle S.11.0145.N, cité par C. Bedoret, op.cit., p. 536.

[7C.T. Bruxelles (12e chambre) du 14/03/2017, J.L.M.B. 2017/24 p. 1150

[8« La clause de réserve de propriété : la saisie, le prêteur et le RCD » Arnaud Gallois dans LES ECHOS DU CRÉDIT ET DE L’ENDETTEMENT n°68, octobre-novembre-décembre 2020, agence Alter, p. 25 à 28

[9En effet, selon l’article 1675/7 C.J., l’effet des sûretés et privilèges réapparait en cas de réalisation du bien

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